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《土地一级开发与一、二级开发联动:操作模式、土地控制、成本风险、政企合作、资金运作与案例研究》

举办地点:厦门 培训时间:2月22-23日 课程类别:项目管理

《土地一级开发与一、二级开发联动:操作模式、土地控制、成本风险、政企合作、资金运作与案例研究》

         新型城镇化政策下一级开发企业将会获取巨大拿地机遇

土地开发阶段必须聚焦四大模块内容五大关键环节设计

一级开发操作:七个步骤+五大过程(投、融、建、管、退)

 

》》》课程背景

      城镇化与乡村振兴之路,企业参与一级开发的可能性越来越大。在此过程中的城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱,土地成片开发前期的土地一级开发将面临不少难题,为企业开发带来不少难题。

      一方面,企业参与一级开发能有利于实现一、二级开发联动,能更好地分享城镇化与乡村振兴的发展成果;另一方面,开发过程中一旦一级开发问题没有处理好,就将为企业带来资金回收困难、土地无法获取、开发滞后等一连串难题。

所以:企业在参与乡村振兴、城镇化过程中,如何有效处理一级开发的问题是企业必须面临的选择。

  核心提示:随着乡村振兴、新型城镇化战略的实现,土地开发重心:

1)从城市中心向城市郊区转移;

2)成片大规模复合开发、区域开发;

3)从一线、省会城市向三四线城市、区域中心等城镇化重点城市转移;

4)从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变;

5)从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变。

 

对象:

房地产企业董事长、总经理、开发总监、房地产投资总监及其他高管:一二级土地开拓人员、房地产开发企业总部及分公司开发运营部门

 

》》》课程收益

乡村振兴、城镇化发展与房地产开发;

土地一级开发基础、一级开发与二级开发的关系;

一、二级开发联动模式与案例分析;

土地一级开发操作中的核心问题分析及解决途径分享;

资金流转与土地有效控制;

大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析;

土地一级开发中土地价值、增值方式与功能设立;

一级开发退出、风险与风险控制模式设计…

 

》》》课程大纲

第一部分:乡村振兴、新型城镇化之路

Part 01:乡村振兴、城市化、城镇化与区域开发

1、城镇化、城市化与乡村振兴;

2、乡村振兴发展之路:

    为什么是乡村振兴;

    乡村振兴与土地以及开发…

Part 02:乡村振兴与城镇化政策支持

1、乡村振兴、城镇化政策解析;

2、国际先进国家的政策解析:

    日本的经验;

    美国的经验;

    德国、英国的经验…

 

第二部分:区域开发 (本部分内容一天课程中以自学为主)

Part 04:区域开发

1、区域开发概念、来由;

2、我国区域开发现状;

3、区域开发的特点、特征;

    功能内部化;

    价值外溢;

    增值性;

    分区与分期…

4、区域开发的主要内容;

5、区域开发操作主体要求;

6、区域开发与房地产开发的差别、关系;

Part 05:区域规划

1、区域规划与房地产规划;

2、区域规划基本原则;

    土地价值属性原则;

    开发分期原则;

    价值兼容原则;

    价值增值原则…

3、土地分析(价值属性与价值梯度);

4、区域规划

 

第三部分:土地一级开发基础

Part 06:土地一级开发与流程

1、土地生命周期;

2、土地开发的几个环节

    城市进入性;区域开发商业模式设计。定位与规划;区域运作策略与土地营销;区域增值…

3、一、二级开发的差异性。

4、土地开发的法律问题;

    国家对土地开发的法律规定;

    地方政府对土地一级开发中的相关法律问题;

    相关规定带来的操作问题。

Part 07 :一级开发模式分析 (本部分一天课程中,以自学为主)

1、全程运营模式

    模式解析;全程运营模式的要点;

2、主导整合模式:

    模式解析;操作要点与成功要素;

3、一级主导开发模式:

    模式解析;操作要点与成功要素;

4、一二级联动开发模式:

    模式解析;操作要点与成功要素;

5、公建代建开发模式:

    模式解析;操作要点与成功要素;;

Part 08:国内一、二级土地联动开发案例分析:

1、案例选择;

2、案例分享(详细讲2个)

    扬州广陵新城开发

    山东南山集团一级开发;

    海南鲁能一级开发;

    首创一级开发项目;

    中交一级开发案例…

3、一级开发案例过程讲解与土地控制手段;

    发展历程讲解

    开发企业介入机会与土地获取条件;

    定位与规划调整策略(及效果分析);

    公共设施(会展中心、五星级酒店等)开发与在一级开发中的作用;

    二级市场价值定义一级土地价值的开发策略;

    一级开发控制二级土地的措施;

    二级开发与公共设施开发的互动性分析。

    政府对一级开发的支持。

 

第四部分:一二级联动问题解析(如地如何控制?、收益怎么保证?)

Part 9:一级开发过程中的核心问题

1、土地流转方式。

    土地性质、土地指标;土地流转进程安排;土地流转中的成本概算。

2、资金流转方式

    合作投资方式;投资概算;投资计划(年度、季度);投资与收益关系概算(年度、季度);

    资金监控方式。

    国内一级开发典型的资金流转模式讲解;

3、合作方式(合作协议中明确)。

    合作方的权利;合作方的责任(各方干什么);合作决策机制。土地增值收益分成方式与核算机制。

Part 10:一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)

1、土地控制含义及控制方式

2、合作协议控制

3、规划控制

    控制要点、城市案例启示。

4、关键设施控制

    控制要点、城市案例启示。

5、流程控制

    控制要点、城市案例启示。

6、其他控制方式

 

第五部分:一级开发中的成本与风险 (本部分在一天课程中,以自学为主)

Part 11:一级开发中的成本构成

1、成本控制风险与关注因素。

2、总的成本构成;

    各成本项的构成与比例关系;各成本项的影响因素;各成本项对一级开发总成本的影响。

Part 12:土地一级开发中的融资模式

1、土地一级开发融资特征

2、土地一级开发的主要融资模式;

3、融资发展新特点。

Part 13:土地一及开发与一、二联动开发中风险与控制

1、一级开发收益来源及影响要素;

2、影响一级开发收益因素:

    收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理…

3、投入成本风险;

    拆迁成本的不可控;政府成本的不可控(管理成本的不可控);关键设施的假设成本不可控;开发周期的不可控。

4、规划实现的风险。

    商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实现、规划导致经济不可实现。

5、进程不可实现风险;

    政府换届导致的剔出风险;土地出让实现风险

6、土地开发中的拆迁问题;

    拆迁难题(拆赔比、安置、赔付方式及土地置换);拆迁的成本、变化;拆迁风险及控制。

7、增值收益分成实现风险

8、土地财务管理制度带来的风险

9、规避一级开发收益风险的模式设计探索。

 

第六部分:一级开发与一、二级开发中的政企合作模式(本部分内容在一天可程中以自学为主)

Part 014:政企合作模式

1、政企合作投资模式

    股份构成关系;出资方式与界定;企业垫资(代垫政府股本)返还方式与计息方式;股份与增值收益的关系…

2、政府合作的管控模式

    管理架构设计;管理层人选界定;决策机制与流程;资金管理、投资决策机制与管理…

3、政企合作中权、责、利界定。

    政府的权、责、利;投资企业的权、责、利;合作组织的权、责。

Part 15:政企合作协议要点(结合案例)

1、一级开发协议的主要内容与结构;

2、结合案例(成功合作协议、失败合作协议)合作协议的关键点讲解:

Part 16:退出与退出机制

1、一级开发企业退出的含义;

2、一级开发企业退出的几种方式;

3、一级开发企业退出一级开发可能面临的问题;

4、退出过程中核心问题的处理方案;

5、方便退出的机制设立。

 

第七部分:区域开发、一级开发区城市进入性问题

Part 17:一级开发与二级开发城市选择

1、一级开发、二级开发关系

    二级开发城市选择;

    房地产市场城市分类;

    不同房地产市场中一级开发的机会分析。

2、一级开发城市选择特征

    土地市场是房地产市场关系;

    产业、人口对一级开发影响;

    城市、城市群与一级开发;

    一级开发城市选择要求…

3、一级开发城市选择中关注的问题。

第八部分:现场讨论与课程小结

 

》》》主讲导师

杨老师:

清华大学、北京大学等客座教授,清华大学、北京大学等高校房地产总裁班主讲教授;

原世联行高级合伙人、集团战略顾问总经理;

十八年房地产、城市战略咨询经验;区域开发、产业地产与旅游地产领域资深专家;先后为中建、中铁、中航、万科、华夏幸福、鲁能、金地等企业内训;并先后为上海自贸区、固安工业园、天津滨海新区、重庆两江新区、华侨城、上海迪斯尼、丽江古镇、峨眉山国际旅游度假区等国内著名项目提供服务。

             

 


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