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十四五规划对房地产意味着什么

更新时间:2021-03-15

十四五规划纲要在全国两会闭幕之后正式发布。房地产一直是政策市,短期看政策,中期看政策,长期还是看政策,这一点,已毋庸置疑。

如果说货币政策、金融闸口对房地产是短期效用,土地制度、管治手段带有中期效用的意味,那么,十四五规划则毫无疑问是事关房地产未来命运的长期政策,因此,无论是购房者,还是房地产从业人士,只要你认定自己的命运和房地产有关联,就应该仔细理解十四五规划中与房地产有关的内容,那既事关财富,也事关饭碗。

以下是攸克君对十四五规划的5点理解与思考。

一、房地产行业的定位和性质问题。十四五规划纲要全文,“住房”一词,一共出现了26次,与之相对应的是,房地产这个词,一共出现了4次,两者形成了鲜明的对比。这也就是说,在洋洋洒洒几万字的十四五规划中,和房子有关的内容,主要是用“住房”一词表述的,而且,在专门的章节中,也使用的是“住房”。

攸克君觉得,这在一定程度上,代表着中国最高决策层对于这个问题的定位,那就是,住房首先的属性是公共产品,首要的功能是解决民众基本生活需要,其次才是城镇化、产业化、商业化、市场化的问题,这也是“房住不炒”的根本逻辑所在。因此,诸君在理解房地产有关的长期政策走向时,就要完全准确地理解这一点,所有房地产政策的出发点,都是围绕“公共产品”这一属性出发的。

二、“房子是用来住的,不是用来炒的。”这句话,被直接写入十四五规划纲要当中,前面还加上了“坚持”两个字,组成了“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”这样一个表述,这说明鲜明的政策取向,恐怕不仅仅是要贯穿在十四五期间。

其中的关键,并不在于这是否意味这十四五期间一定就不出现市场波动甚至投机炒作的情况,但是,这一点写入十四五规划,就意味着,只要市场有波动,有投机投资的势头抬头,政策都会予以直接回应、压制甚至打击,至于其手段,在前面说到的住房是“公共产品”这个定位的基本判断下,市场化还是行政化已经不再重要,重要的在于“有效”,有效的政策和手段,都是好政策,好手段。

三、十四五规划纲要中,4次使用了房地产的表述,其连带的,都是控制性、抑制性的手段。比如,加强房地产金融调控;实施房地产市场平稳健康发展长效机制;促进房地产与实体经济均衡发展;推进房地产税立法。

值得注意的是,“实施房地产市场平稳健康发展长效机制,促进房地产与实体经济均衡发展”这个表述,并非是出现在与住房有关的专门章节,而是出现在“促进资源要素顺畅流动”这一章节中。这说明一个信号,就是最高决策层已经把房地产问题、住房问题从生产要素的角度,纳入更为宏观视角的考虑,而在这一章节中,出现上述两个房地产表述的小节中,总起句是这么写的:

破除制约要素合理流动的堵点,矫正资源要素失衡错配,从源头上畅通国民经济循环。

攸克君觉得,这已经直接说明决策层对于房地产的某种判断,即房地产行业长期以来的某些问题,已经影响到了生产要素的合理流动,影响到了资源要素的平衡分配,进而影响到了国民经济的双循环,所以,要“破除”,要“矫正”。

这一段通读起来很有意思,前半个自然段,说的是金融行业,后半个自然段,说的是房地产行业,其“总意义”的落脚点,却是共同的,即都是要服务于实体经济,金融要服务于实体经济,房地产也要服务于实体经济,决策层的这个态度,已经非常明显了。如果还不能理解,可以想一想之前央行、银保监会官员在各个场合多次提及的“房地产挤占信贷资源”这个说法。一切也就不难理解了。

实体经济是什么地位?在决策体系中,提振实体经济和提升研发创新能力,已经是执政党在国家发展层面,做出的“政治选择”,政治选择的威力,你可懂得?

四、房地产税还是写进了十四五规划,在十四五规划的表述中,房地产税的前面,使用的是“推进”这个词。这一点没有什么新意和意外,房地产税是一定会“推进”,不用考虑“有还是没有”的问题,只用考虑“早还是晚”的问题。

房地产税出现在十四五规划当中,有一个较为微妙的信号。此前,房地产税在各类文件表述中,都不太有明确的时间表述。而十四五规划,是一个比较有时间概念的纲领性规划文件,时间,也就是“第十四个五年规划”,这实际上为“推进”粗略地圈括了一个时间范畴。当然,最后什么时候出台,以什么方式出台征收,还要看届时的政策选择。

攸克君觉得,房地产税的问题,实际上动议层面非常高,甚至已经写入了三中全会的政治公报,决策层也非常重视,各项工作也一直在稳步推进当中。

与此相呼应,前面还有一个表述,“发挥住房税收调节作用”。房地产税显然具有重要的调节功能,而且是多方面的。

五、十四五期间住房供应体系应该会有较大的完善、丰富和变化。近期以来,决策层试图通过供给侧的方式,解决大城市的住房突出问题,政策意图和追求已经非常明显,这也体现在了十四五规划当中,这是对路的,因为供应体系的问题,不是一朝一夕能够解决的,必然是中长期的公共政策。

十四五规划中涉及到的供应机制内容,基本上是原则性的表述,没有太多更新的信息,既然是纲要性内容,也就是政策取向。在攸克君看来,在租赁住房、土地供应机制等方面,十四五期间地方政府会有很多机制性创新,这种创新出现的时候,也请诸君不要过于纠结是否是市场化手段的“老问题”了。比如,住房租赁,从去年中央经济工作会议,到全国两会的政府工作报告,再到十四五规划,都出现了前所未有篇幅的文字表述。大城市的政府不能再迟疑了,必须在这方面坚决行动起来。

这其中,最考验地方政府的,实际上是“住房和土地联动机制”。攸克君相信,这不仅是房价和地价之间关系的调控手段,而且也是供给侧的改革方向。在主体责任压实给地方政府后,地方政府在这些方面的“创新”,就有足够驱动力。

至于其他,与其过于纠结十四五规划中的文字表述,不如耐心来看看接下来各地方政府的表现。


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