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高端项目高周转 中海地产上半年净赚百亿

更新时间:2014-08-07

中海地产00688.HK)进入了净利润半年百亿时代,继续保持行业盈利标杆地位。

81日,内地房企迎来了首份中报:中海地产2014年上半年的营业额和利润均实现显著增长,净利润达130.2亿港元(约合103.6亿人民币),同比增长18%

面对上半年艰难的市场,多数企业预计都难以交出一份满意的答卷。反观中海,不仅业绩飘红,拿地也颇为激进,上半年已斥资309.7亿港元在内地九个城市新增十幅土地,楼面面积685万平方米。

有机构预测,中海地产全年销售额有望达到1650亿港元。

半年净赚百亿

虽然在销售额、营业收入等经营规模指标上未能成为行业冠军,但中海地产一直是最赚钱的上市房地产企业,无论行情好坏。

过去五年,中海地产归属股东净利的复合增长率高达34.7%,增长率位居行业第一。

进入2014年,杭州的降价风波拉开了这一年楼市的低迷之幕。在此行情之下,中海地产依旧表现稳健,成为第一个半年净利润超过百亿的上市房企。

根据中报,中海地产2014年上半年实现营业额约为495.7亿港币,股东应占利润为130.2亿港元(约合103.6亿元人民币),同比增加18%。而扣除投资物业估值等非核心业务运营因素的影响,中海地产的核心利润更是大幅增长33.7%107.9亿港元。

业界经常将中海地产与万科进行对比,目前万科尚未公布中报,但二者盈利能力的差距可从过去的年报中看出。2013年,万科实现全年销售金额为1709亿元,比中海地产高出628亿元;但万科的净利润(151.2亿元)比中海地产少了30.9亿元。

不过,从利润率来看,中海地产的毛利率和净利率出现了小幅下滑,毛利率由去年同期的36.3%下降到33.6%,净利率由去年同期的34.3%下降到26.3%

克而瑞研究中心分析师房玲认为,在目前项目成本普遍上升的市场走势下,毛利率和净利率的下滑是非常普遍的现象。

值得注意的是,33.6%的毛利率在行业内仍然处于较高水平,扣除保障房项目等的影响,中海地产上半年的核心毛利率达35.8%。可以对比的是,万科去年的房地产业务毛利率只有22.3%

从销售额来看,中海也属于少数几家完成目标过半的企业之一。今年上半年,中海实现房地产合约销售额为730.4亿港元,完成全年目标的53%

虽然跟去年同期的800.7亿港元相比有所下滑,但今年上半年其实还有近80亿港元的销售额是已售未签的,如果加上这80亿(港元),就跟去年差不多了。中海地产主席兼行政总裁郝建民表示,总体而言,中海上半年的表现还不错。

克而瑞研究中心研报指出,这与中海国企的背景以及一贯稳扎稳打的经营作风不无相关,一方面中海专注住宅发展,制定销售目标却比其他一心多用者保守,另一方面也与企业随行就市的项目发展策略息息相关。从上半年75%的去化率及全年2200亿港元的货量来估算,中海全年有望达到1650亿港元的销售额。

也正是由于稳健的风格,中海地产的融资成本在业内堪称最低。今年上半年,中海地产的加权平均借贷成本为4%,并成功发行20亿美元债券,同时签订38.5亿元贷款协议。

截至6月底,中海地产银行贷款为461.7亿港币,现金为498.2亿港币,净借贷比37.2%,财务较为稳健。

逆市盈利的秘密

是什么支撑中海地产一直保持如此高的利润水平?

辉立证券分析师陈耕对《第一财经日报》记者表示,这首先得益于中海地产中高端的产品定位,整体售价在市场平均水平之上。数据显示,今年上半年,中海地产的销售均价1.65万元/平方米,售价在百亿规模以上房企中保持领先。

不仅如此,中海地产的项目主要分布在一、二线城市的核心地段,需求更为强劲,受市场波动的影响较小。今年上半年,中海新增土地储备685万平方米,95%集中在一二线城市,只有一幅地块位于三线城市佛山。

中海地产的另一个杀手锏是高周转。

对于大部分定位中高端产品的开发商来说,由于产品升值空间大,一般会将产品周期拉得比较长,少则四五年,长则十年以上,越往后开发的产品价格就越高,利润也水涨船高。

中海地产则反其道行之。上述人士表示,同样一个中高端项目,如果花五年时间,的确可以多一点销售额,但资金周转慢,平摊到每年的利润相对更低。但如果只花两年多时间,就可以在五年内做两个项目,获得的利润就会高出很多。

例如,深圳九号公馆项目,中海地产在20121128日拿下地块,到2013113日就开盘。也就是说,该项目从拿地到开盘只用了不到一年时间。相比之下,与深圳中海九号公馆在同一片区的曦城项目已开发了十年。在售价方面,两个项目其实相差不大。中海地产相关人士透露,自201311月开盘以来,中海深圳九号公馆已实现约40亿的销售额,均价接近7万元/平方米。

大家对豪宅有一个固化的认识,觉得豪宅应该先做好了,放着慢慢卖,但我们以快速开发、高周转的方式,发现也是可行的。上述人士表示。

他透露,与一般的别墅相比,深圳九号公馆则另辟蹊径,产品定位是采取中等面积、高拓展的高性价比别墅。作为一线城市深圳的第一居所别墅稀缺大盘,一般企业可能做高大上的别墅豪宅,数千万上亿的别墅在深圳不为少数。而我们将单位总价控制在一定范围内,就能吸引更广的客户群,也就意味着能更快实现销售。

而高周转的快速开发,同时也能确保降低资金成本、人力及管理成本,总体上推高中海的利润。

此外,中海地产进入城市的数量远少于其他几家千亿级房企,只有万科的三分之二,不到恒大的一半,但中海要求每个进入的城市都要进入当地市场的前几名,在一个城市都是进行多项目开发、实现规模效应,这种方式能够最大程度地摊薄各种成本,进而推动了中海地产整体利润的提升。

 


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